LED照明＋グリーンリースで築くビルオーナーとテナントのWin-Winの関係

大和証券オフィス投資法人「新宿マインズタワー」様

ビルオーナーとテナントで省エネ化とオフィス環境改善によるメリットを分かち合う「グリーンリース」の活用

東京・新宿の「新宿マインズタワー」は、1995年に竣工した新宿南口再開発第一号ビルだ。ここにオフィスを構えるトレンドマイクロは、長寿命で、オフィスの光環境が向上するLED照明に注目していたが、照明器具の改修はオーナー側の判断であり、自社でLED導入を進めるのは難しかった。その打開策として、ビル保有者の大和証券オフィス投資法人は、ビルオーナーとテナントに利益が生じるスキームでビルの省エネ対策の設備更新を促進する「グリーンリース」に着目した。

お客様の課題は「ビルオーナーとして保有するビルの省エネ化による資産価値向上と投資回収の実現」

ビルオーナーである大和証券オフィス投資法人には、保有するビルの性能向上はもちろん、環境対策を重視するREIT投資家に向けたポートフォリオ構築のためにも、ビルの省エネ化は課題だった。また、環境問題への意識が高いテナントに向け、環境負荷の少ない高効率設備への交換と、それにより快適性を損なわない改修が求められる。一方、東京都環境確保条例でオフィスビルの基準排出量比の削減義務率が強化され、ビルを管理するザイマックスアルファはその対応にも迫られていた。

LEDソリューション
「グリーンリース契約においてビルオーナーとテナント双方により大きな利益を与えるLED照明」

グリーンリース制度を活用したLED化を計画。専有室内照明のLED化工事をビルオーナーの費用負担で実施、テナント負担の電気料金とメンテナンスコストの低減額の一部を、ビルオーナーがグリーンリース料として収受してLED化工事初期費用の早期回収を促す。改修工事ではシステム天井をそのまま活かし、既存の仕様に合わせたLED照明器具を新たに設計。昼光を活用できる窓側のエリアでは、自動調光システムを導入し光熱費削減のメリットを拡大させた。LED化は、ビルの省エネと温室効果ガス排出削減にも貢献している。

お客様の声

「改修工事に際しては数社の器具を試験導入し審査を行い、納入メーカーには既存のグリッド天井の照明仕様に合わせた器具設計も求めた。三菱電機からは仕様への対応だけでなく、ライトユニットだけ交換可能なメンテナンス性に優れた提案があり、この提案力と対応力も三菱電機採用の決め手になった」（ザイマックスアルファ・新宿マインズタワー管理事務所長・齋藤亨氏）。「LEDは光のコントロールで、より働きやすい環境を実現できることに魅力を感じている。LED導入は、社員や目的に合わせたきめ細かな光環境を考える契機にもなった。蛍光灯の球切れ交換とストック確保が不要になったことも大きい。グリーンリースは双方が前向きに考えられる方式で、ビルとの信頼関係もより深まったと思う」（トレンドマイクロ・総務部課長・遠矢龍太氏）。「新宿マインズタワー」は、グリーンリース活用による省エネ施策により、2016年に不動産の環境配慮などを評価するDBJ Green Building認証において4つ星へランクアップを果たした。